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"一級"地價五年猛漲158% 市民擔憂推漲房價

廣州市國土規劃委宣佈，10月1日起，廣州中心城區國有建設用地將執行新的基準地價，其中，中心區域新基準地價較之2011年舊基準地價標準漲超過一倍，住宅基準地價最高級別達到23696元/㎡，漲幅達158%。這對於已迎來房價“豪宅化”時代的廣州中心區，會否因基準地價的上調而火上澆油？對此，業內人士表示，因為現在基準地價已經基本不用於土地的拍賣，實際上並不會對土地市場產生實際影響，不會直接推動房價上漲。

不過，對於要補地價的項目而言，在一定程度增加瞭開發成本；而對於市民而言，在房地產交易或贈予時，往往需要向政府補交地價，而計收的依據就是基準地價。

擔憂高地價致房價“豪宅化”？

日前，廣州市房協與廣州世聯聯手發佈的《2015年上半年廣州房地產市場分析報告》(以下簡稱“報告”)稱，2015年上半年，廣州中心區房價普遍高企。中心區高地價、高房價帶來瞭銷售的壓力。越秀區均價達4萬元/㎡，天河、海珠均價都在3萬元/㎡以上，白雲、荔灣均價在2萬元/㎡以上，不計算將掛牌的新黃埔區，中心區價格“豪宅化”的時代正式來臨。

而從2015年10月1日起，廣州中心城區國有建設用地將執行新的基準地價，新基準地價有效期五年。根據廣州市居住用地均價的變化情況可以看到，原市轄10區的住宅基準地價較5年前的水準上調85.9%，達到瞭6255元/㎡。

其中，廣州一級區域的范圍和價格更比2011年舊基準地價有大幅提高，一級基準地價(住宅)從9181元/㎡上升到23696元/㎡，5年時間上漲瞭158%。隨著近幾年廣州版圖的不斷擴大，廣州的地價也在不斷的上升，舊版區域隻有9級的劃分，而新版則劃分到瞭12級。而住宅基準地價最高級別的23696元/㎡，是最低級別501元/㎡的40多倍。

在此前公佈的舊基準地價中，二沙島和沙面島幾乎都是“一哥”，不過，這次廣州大道中—中山一路—黃埔大道西—馬場路—珠江新城—獵德大橋—廣州大橋的圍合區與海心沙基準地價卻大幅上漲。根據報告，上述“一級”基準地價達23696元/㎡，比2011版的宅地基準地價貴瞭足足158%。其中海心沙從2011版的二級躍升到一級，漲幅更高達216%。

新的基準地價作為新一輪賣地的參考價，不僅體現瞭廣州地價尤其是中心區地價不斷上漲的現實，同時也預示瞭未來的上漲趨勢。

專傢 房價漲落取決於供求關系

“對於普通消費者而言，土信貸嘉義鹿草土信貸‘中心、中心、還是中心’是最佳的投資策略。”在同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文看來，中心城市的中心區的中心物業，是當前中國最具投資價值的品種。

地價和房價始終有著微妙的互動關系，基準地價更新後出現瞭大幅上漲，會不會刺激房價上漲？

某地產首席市場分析師鄧浩志認為，上調基準地價對市場影響不會太大，也不會刺激房價的上漲。因為現在基準地價已經基本不用於土地的拍賣，基準地價反映的是土地的初始價值，是一個片區各種性質土地的一個綜合參考價格，並不是一個出讓的具體價格。由於城市的土地出讓價格大幅提升，所以基準地價也相應提升，但實際上並不會對土地市場產生實際影響。但是對於要補地價的項目而言，在一定程度增加瞭開發成本。

有業內人士表示，因為基準地價隻是決定土地出讓的底價，目前開發商主要通過公開競價的形式拿地，實際交易中的地價仍高於基準地價。地價是成本，但實際上真正影響房價是否上漲的還在於供求關系，房價本身波動也受到房地產市場的周期性影響。

有專傢認為，房價的漲落關鍵雖然還是取決於市場調節，由房屋的供求關系決定，基準地價上調雖然不會直接影響房價，但卻意味著土地在不斷升值，將加大房價上漲的預期，不利於配合國傢房地產宏觀調控政策的運行。

註意 贈予房屋或需補交出讓金

廣州市國土規劃委介紹，基準地價包含土地取得費(征地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發費用和土地有償使用費，是對不同均質地域的建設用地按照商服、住宅、工業等用途分別評估的區域平均價格，反映的是土地市場在一段時期內的整體的變化趨勢。

基準地價與市民的關系十分密切。一方面，市民可以通過查詢基準地價，瞭解某區域的地價水平，為其投資購房提供參考；另一方面，市民在房地產交易或贈予時，往往需要向政府補交土地使用權出讓金(通俗說法為“地價”)，而出讓金計收的依據就是基準地價。

“按照規定，凡未交納土地出讓金的房屋，轉讓時都應根據基準地價補交土地出讓金。”廣州市國土房管局相關人士介紹，市民房產證“附記”欄未註明“已征收土地使用權出讓金或土地已辦有償手續”的，辦理交易或贈予手續時，需按規定補交出讓金。該項費用應由原業主即賣方來交納。

根據規定，交易或贈予不同用途的房屋，其補交出讓金的標準不同。住宅用途的房屋按其網格點基準地價的30%計收；綜合(辦公)用途的房屋按其網格點基準地價30%計收；經營性基礎設施和經營性倉儲用地土地按工業網格點基準地價的30%計收，其餘工業用途的房屋有償使用費按其網格點基準地價的20%計收。商業用途的房屋按其網格點基準地價的35%計收，如果是像北京路這樣的商業路線價區段，還要按路線加價的10%加收。

市民可通過廣州市國土房管局網站查詢基準地價。據介紹，市民可在房地產證房屋坐落一欄找到該房屋所在的圖幅號，將該號碼輸入廣州市國土房管局網站的相關窗口，點擊查詢按鍵，即可獲知該房屋所在區域的住宅用途土地有償使用費區片價格。

據悉，新的基準地價將於10月1日起執行，新基準地價的有效期為五年。

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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150913/3339260.shtml


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