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武漢上半年住宅成交量全國第二 未來房價將穩步上揚
武漢住宅地產正邁入“白銀時代”武漢住宅地產正邁入“白銀時代”
長江商報消息 上半年住宅成交量全國第二，剛需族購買比例超四成，未來房價將穩步上揚
本報記者 劉濤
穿過停靠在路邊的密集的車輛，頂著無法躲避的毒辣陽光，售樓部矗立在50米開外，身背灰色肩包的陳明(化名)，在熱浪中快步走向售樓部。
“實在是太熱瞭。”7月28日，艷陽高照，陳明走進武漢萬科金色城市售樓部，習慣性地嘀咕瞭一句。售樓部與室外完全是兩個世界，有舒適的室溫和柔和的音樂，陳明在大廳內沙盤模型旁站定的同時，售樓員快步到他身邊。
售樓大廳空蕩蕩沒幾個訪客，如果是在平時，可能不會遇見這樣的情況。不過，“剛需族”陳明不得不站到這裡，他通過互聯網提前得知，這個售樓部的四周已有1萬套住房被賣掉，入住的超過4000戶，未來這裡將會是一個成熟的社區。
在過去半年，他奔走在武漢三鎮大大小小的在售樓盤，甚至從去年開始就參加一些項目的推介活動，相比去年，今年武漢樓市向好，“怕漲價”的他終於下定決心要在這個公休假期內“把房子的事情敲定”。
在剛剛過去的7月份，武漢樓市出現井噴，當月住宅成交1.7萬套，創造歷史同期新高，比去年同期增長28%。
而在陳明頗為猶豫的今年上半年，武漢樓市“劇情”開始反轉。中國指數研究院[微博]華中研究總監李國政向長江商報記者提供的研究數據顯示，上半年武漢市住宅成交9.2萬套，面積922萬平方米，僅次於上海，位居全國第二位。李國政估計，2015年武漢樓市保持全國前三的成交水平問題不大。
那麼，如何看待房價及武漢的房地產行業？今年4月，原華遠地產董事長、中國房地產業協會副會長任志強[微博]來武漢參加“首屆長江經濟發展與環境保護論壇”活動時指出，按照武漢目前的GDP水平，武漢房價相比中部其他省會城市並不算高，說明城市配套等待完善，其後房價必漲。
8月4日，武漢房地產開發企業協會首席研究員肖漢昌接受長江商報記者采訪時認為，從剛需市場和未來武漢的發展潛力來看，武漢樓市仍有較大上漲空間。
在去年放開“限購”之後，武漢樓市正迎來向好局面，但值得關註的是，去存庫的壓力依然明顯。
窪地
武漢這座以熱幹面著稱的城市，依托長江黃金水道，是中部航運中心，成為長江經濟帶上重要的節點城市。
汽車、電子信息、裝備制造、食品煙草和能源環保支撐瞭武漢的經濟。不過，相比於東部及沿海城信貸台南大內信貸市，它仍是發展潛力十分深厚的城市。武漢2014年已經實現GDP規模過萬億，位列全國城市第八位。而在今年上半年，武漢市GDP同比增8.7%，高於全國水平1.7個百分點。與武漢GDP相映的，是這座城市不斷湧現的高樓，2014年封頂的超高層多達47棟。
半個月來，在受訪的多位行業人士中，認為武漢房價會穩步上漲占據主流，這是根據土地供應和市場需求所推斷出來的評判。
統計數據顯示，2014年，武漢市凈流入人口11.8萬人，當年銷售住房17.9萬套，而2013年和2012年的數據分別是15.9萬套和13.5萬套。
有10年操盤經驗的銷售人士周應告訴長江商報記者，從80至90平米的小戶型占據產品結構的87%來看，武漢樓市是真正的剛需市場。
此前，武漢住宅成交面積連續五年穩居全國前三，2014年更是首次躍升至全國第一。
8月4日，朗匯投資市場總監梅水雄受訪時認為，武漢這種高鐵中心地位確立經濟的發展，房地產發展具有一定空間和潛力，同時從長遠來看具備投資價值。另外，所有開發商競爭會加劇，進一步洗牌，小開發商被淘汰掉。在這種背景下，房地產產品設計和配套等方面會進一步加強，未來開發商最核心的就是如何有效服務購房者，才能在未來競爭當中立於不敗之地。
周應代理過多個剛需樓盤，他在8月6日受訪時認為，雖然現在消費的主力年齡結構是25歲至35歲，但是目前房價是否上漲要看樓盤的綜合素質，其次樓盤去化速度快，也會導致價格上漲，因為樓盤總量是有限的，供需關系也會發生變化。他認為，武漢樓市每年房價漲幅至少在每平米800元，綜合全國價格來講，是價格窪地，未來房價還會穩步上揚。
萬科武漢公司品牌策劃部經理周佳駱受訪時認為，國內一線房企紛紛在武漢佈局，主要還是看中城市未來的發展趨勢和產業格局。
據統計，2014年底武漢市戶籍人口大約835萬人，流動人口298萬人，總人口約1133萬人。2010年到2014年，據統計武漢市常住人口流入平均每年超過18萬人，大學生留漢工作的比例從2009年之前的5%左右上升為接近15%，人口凈流入也將為武漢市的房地產市場消費主力。
市場
經過近1小時的參觀樣板房和咨詢項目情況，陳明的心理明顯起瞭變化，萬科金色城市項目K3地塊一棟期房“單價在7900元左右，還是裝修好的房子”，價格很劃算，小區性價比也很高。這樣的高性價比的房子在武漢市不多。
據長江商報記者瞭解，武漢住宅市場剛需族購買的比例占據四成以上。
實際上，武漢市最近三年的房價總體處於上漲趨勢，億房網資料顯示， 2014年武漢房價為8179.25元/平米，較2013年上漲965.55元/平米，漲幅為13.4%。
這也與新增供應和成交有關，據瞭解，2012年至2014年，武漢共出讓居住及商住建築面積8813.43萬平方米，除已開工和在售項目外，未來兩年將新增供應約4000萬平方米，2015年武漢商品住宅仍處於供應高峰內。
因此，去庫存將成為今年乃至未來武漢樓市新常態。
據億房網統計數據顯示，相對於2014年底1489.11萬平方米的庫存和近4000萬平方米的潛在供應量，2015年上半年武漢商品住宅整體供應節奏有所放緩。而在“3.30新政”、央行[微博]降息等政策推動下，上半年彰化房屋汽車貸款公教信用貸款武漢商品住宅成交量同比增長瞭43.12%。
億房網研究中心總經理明晶晶此前受訪時認為，上半年新增供應減少和銷量大幅增長形成的剪刀差，使武漢樓市去化周期迅速減少到10個月。
房地產企業庫存高企，房企對價格的調整趨於謹慎。
數據顯示，今年上半年有179個樓盤漲價，相對於去年上半年202個樓盤漲價同比減少12.85%。同時，價格下調的樓盤數量則由去年上半年的94個增加到今年上半年的102個，同比增加7.8%。數據顯示，2015年上半年武漢商品住宅平均價格8588元/平方米，環比漲幅2.15%。
受去年限購解除等政策性影響，今年上半年住房供應量898萬平方米，成交922萬平方米，成交量大於供應量樓市出現井噴狀況。
此外，據記者瞭解，目前武漢市高端盤和中心城區樓盤在定價上仍然處於強勢地位。
數據顯示，今年主城區每平米2萬元以上的豪宅價格出現瞭7.6%的同比上漲，武漢中央文化區、東湖風景區、CBD、武漢天地等高端居住區價格呈加速上漲態勢，單項目最高上漲8000元/平方米。
周應認為，中心城區土地供應減少，今年頻現“地王”，目前已經出現3萬以上的樓盤。
Q房網市場人士陳屈張認為，武漢周邊城市為武漢供應瞭大量房產消費人口，這促進住房最近幾年銷售持續走高，但行業人士認為，武漢市房地產業在產品質量和營銷上十分缺乏，細分化產品較少，客戶認同的較少，重復性、同質化是目前武漢房產市場的最大弊端。
發力
武漢高校優質人力資源每年會為武漢樓市提供大量剛需，陳明告訴記者，武漢作為1.5線城市，經濟活力強，發展空間大，這也正是自己畢業留漢的原因。事實上，一線房企也看中武漢未來的發展潛力，紛紛將武漢作為重點城市進行佈局。保利、萬科、世茂、碧桂園等一線房企早已深耕武漢市場多年。
長江商報記者瞭解到，2004年以來，武漢房地產投資持續較快增長，歷年投資增速保持在20%以上，房地產市場處在高速發展階段。
從2009年起，武漢每年投入上千億實施“城建攻堅”，推動城市價值提升， 最近幾年，除瞭在漢投資的百強企業外，來自珠三角、長三角、環渤海的中小房企也在不斷登陸武漢，如朗詩、越秀、珠海華發等，基於對武漢市場的長期看好，都在不斷加大投資力度。
房企林立，土地供應成為市場關註的熱點。事實上，在今年上半年，武漢土地市場並不太熱，累計成交額為229億元，較去年同期214億元略有增長，記者註意到，上半年土地市場流拍、撤牌現象也開始出現。
業內人士分析稱，這表明目前房企依然以去庫存為主，拿地熱情並不高，加上優質土地供應不多，市場缺乏熱點。
珠海華發是2013年進入武漢房地產市場的，此前快完工的華發中城薈項目一直不張揚，珠海華發拿下江岸區兩宗地，均打破武漢單價地塊紀錄，並創出13388元/平方米的最新單價地王紀錄。
長江商報記者調查瞭解到，武漢市住房產品結構正在分化，在維持剛需市場下，高端住宅產品在最近一兩年開始嶄露頭角，從2014全年整體開盤去化率來看，單價每平米15000元以上高端樓盤平均去化率為64%，遠高於其他價格段剛需盤去化率。武漢高端大平層及別墅成交的增長也表明高端住宅將成為2015年的樓市發展的增長點。
這也說明，對居住質量的需求逐步成為消費者的基本要求，同時房企針對不同階層，甚至個體購房者定制的項目、樓棟乃至戶型開發或成為一種趨勢。
肖漢昌受訪時表示，未來武漢房地產市場將有剛需、改善型和投資性住房的多種產品共存的局面，隨著高端需求增加導致戶型不足，因此樓市供求結構性矛盾將比較突出，隨著中心城區土地供應量逐漸稀缺，未來高端住宅的產品將會越來越多。
記者瞭解到，根據規劃，到2020年，武漢市常住人口將達1200萬人，城市化率達到82%，住房產品從供應不足向相對過剩轉折，武漢樓市正在邁入“白銀十年”的大門。
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新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150810/091522921514.shtml
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